2.1 房地产价值与价格概述

2.1.1 房地产价值与价格的关系

在第1章中，我们学习了什么是房地产，在具体的估价作业中房地产就是“估价对象”。那么，估价中的“价”是指价值还是价格？应当说，房地产估价本质上是评估房地产的价值。在经济学里，价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动，是内在的、客观的和相对稳定的；而价格是商品价值的货币表现，是外在的、实际发生的事实。在理论上是价值决定价格，但在实践中价值是通过价格被了解的，如同我们通过观察人的行为来了解人的心理活动一样。房地产估价要揭示房地产的内在价值，需要通过外在的价格来了解和探测。因此，学习房地产估价要对房地产的价值及价格有全面、正确的认知。

2.1.2 房地产价格形成的条件

一般认为，房地产的价格是和平地取得他人房地产所必须付出的代价——货币、实物或其他经济利益。房地产之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。房地产价格的形成需要具备3个条件：

（1）有用性。一种物品有用，是指它能够满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。由于房地产有居住等效用，人们就会产生占有的要求或欲望，愿意花钱去购买或租赁它，因而它具有价值及价格。

（2）稀缺性。物品的稀缺性是由于供给有限和需求增长之间的矛盾产生的。这里的稀缺是相对的，并非意味着它难以得到，而是它的数量不能够使每个人都能自由取用，必须付出代价才能得到。房地产显然是一种稀缺物品。房地产的稀缺性主要表现在房地产的供给量不能满足每个人的需要或欲望，是相对的稀缺，而不是绝对的缺乏。

（3）有效需求。有效需求是指有购买力支撑的需求。有购买欲望但无支付能力，或者有支付能力但不想购买，都不能使购买行为发生，不能使价格成为现实。因此，只有有效需求才是市场所考虑的需求。例如甲、乙两个家庭都需要一套90m2的住房，当面对一套90m2、总价100万元的住房时，甲家庭有支付能力而乙家庭没有支付能力，在这种情况下甲家庭对该住房的需求是有效需求，而乙家庭则不是。当然，房地产既是一种可以满足生产、生活需要的生产要素或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，因此，对房地产的需求不仅有使用性需求（或称消费需求），而且还有投资性需求和投机性需求。

2.1.3 房地产价格的特性

房地产价格具有普通商品的一般属性，表现在它是价值的货币表现，受供求关系的影响而有波动，按质论价等。但由于土地具有不同于一般物品的特殊属性，使得房地产的价格表现出独具的特性。房地产价格的特性主要表现在以下几方面。

1.房地产价格与区位关系密切

房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。在其他状况相同的情况下，区位好的房地产价格较高；区位差的房地产价格较低。从一个城市来看，房地产价格总体上是从市中心向郊区递减。一些特殊的公共服务设施的存在，也会导致房地产价格高起，如好的中小学附近的住房价格、交通站点或交通沿线附近的房地产价格，也会明显高于其他位置的房地产价格。

2.房地产价格实质上是房地产权益的价格

房地产是不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭要依照法律规定进行登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价格会有很大的差异。如果土地的剩余期限较短，或者权属有争议，则价格可能较低；反之，如果土地的剩余期限较长，产权清晰、完全，则价格可能较高。因此，从这种意义上讲，房地产价格实质上是房地产权益的价格。

3.房地产同时有买卖价格和租赁价格

由于价值较大、寿命长久，房地产同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。有的公寓、商铺、写字楼等类房地产，甚至以租赁为主。因此，房地产同时有两种价格：一是其本身价格，即买卖价格，通常简称价格；二是使用一定时间的价格，即租赁价格，通常简称租金。房地产的广义价格包括买卖价格和租赁价格；狭义价格仅指买卖价格。

4.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响

由于房地产具有独一无二、价值较大的特性，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，所以房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况的影响，如双方的议价能力、卖方是否急需现金、买方的偏好等都可能影响成交价格。

5.房地产价格形成的时间通常较长

由于房地产的个性差异较大，相互之间难以比较，加上价值较大，人们对房地产交易通常是很谨慎的，所以房地产交易价格一般难以在短时间内达成。