单方处分夫妻共有房屋问题分析

【司法精要】

夫妻一方以自己名义擅自出售共有房产为无权处分，不适用代理规则。不宜将本人事后知情而未明确表态推定为同意。负担行为不以处分权为生效条件，处分行为则以处分权为生效要件。合同有效不是物权变动的充分条件，无权处分共有房屋且不符合善意取得条件下，第三人将只能获得债权保护，而非物权保护。司法实践中存在对意思自治干预过度和泛化的倾向，保护交易安全亦不能完全无视意思自治，应尽可能达致不同价值取向的平衡。

一、问题的提出

案情：赵某有房屋一栋，2004年起租赁给亲戚钱某居住。2008年10月，赵某与钱某签订房屋转让合同，并收取钱某房款十万元。另查明，该房屋为赵某与妻子孙某的共有房屋。孙某未在该合同上签字，也无证据证明赵钱二人签订协议时孙某在场或者知情。2011年11月，钱某诉至法院，请求确认房屋买卖合同有效，并判令赵某为其办理房屋产权转移手续。

本案的争议焦点：1.沉默在何种情形下能被推定为同意？一部分法官认为，赵孙二人系夫妻，共同居住在一屋，尽管现在证据不能证明签订协议时孙某知情，但孙某在事后长达三年甚至更长时间没有提出异议，应视为孙某同意赵某的处分行为。该观点能否成立？2.本案中的房屋转让合同效力如何？是无效合同、效力待定，还是合同有效？3.合同有效是否是物权转移的充分条件？房屋所有权最终归属给谁？是按最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第八十九条规定，维护第三人即钱某的利益，对其他共有人孙某的损失由擅自处分共有财产人（赵某）赔偿？还是按《物权法》第一百零六条物权请求权优先于普通债权，由所有权人行使追回权，保证原所有权人的物权？上述三个问题不仅在不同的法律之间多有牴牾，司法实践中亦呈现混乱的适用状态。在不动产交易案件中，当交易安全与共有权人的意思自治发生冲突时，是坚持交易安全至上主义、侧重于维护交易安全即“动的安全”，还是坚持捍卫意思自治在私法中的核心地位，侧重于维护物权归属安全即“静的安全”？交易安全与物权归属安全如何平衡？鉴于司法实践中单方处分夫妻共有房屋案件的多发性与法律适用的多样性，探讨此类案件中的法理，显得尤为迫切、重要。

二、评释

（一）沉默在何种情形下可认定为同意

《民法通则》第六十六条第一款规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。然而，《合同法》第四十八条则规定，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。《民通意见》第六十六条亦规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。那么，本案中孙某在2008年10月至2011年11月钱某起诉期间长达三年未持异议的行为到底是应当视为同意，还是视为拒绝追认呢？从解释论的角度来看，无论是基于新法优于旧法，还是特别法优先于一般法的适用规则，《合同法》都优先适用于《民法通则》。但是，从立法论的角度，民法通则该条规定有无合理成分可供借鉴，以供将来制定民法典时予以考虑？与此同时，《合同法》第四十九条表见代理的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”在本案中有无适用空间？另外，若构成同意，多长时间不持异议才视为同意？沉默构成同意的情况下，同意之意思表示的生效时间应是何时？

笔者以为，对孙某的沉默，应当区分不同情况类型化处理，以确定各自法律后果。

第一种情况，假设钱某与赵某签订合同之后，钱某将房款交付给未签字同意的孙某，孙某接受，则应适用《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条，视为追认。本案中无此情形。

第二种情况，若赵钱二人签订合同之时，孙某在场，对签合同之事知情却未作否认表示的，应视为同意。因为孙某在此情形下并不构成单纯的沉默，其具有很强的可归责性。此种情况孙某实施了积极行为（参与了赵钱的签约行为），本人在场的客观环境会让相对人钱某在判断赵某有无代理权时产生更大的错觉，事实上给相对人造成明显的误导。即有“创设代理权表象的积极行为，而该代理权表象是本人风险范围内的因素导致的”[1]。若孙某不同意卖房，其当时只要明确表示拒绝，就可以阻止代理权表象之形成，这对她来说是轻而易举的。代理权表象是否产生完全由其所控制，当然应由其承担风险。也许会有人质疑，认为赵钱二人是亲戚，钱明知该房屋是夫妻共有房屋，却未让孙某签字或授权给赵，钱有过失。笔者不同意此观点。首先，合理信赖应是普通人尽到谨慎义务即可，而非要求一个法律专家才能达到的标准。其次，当本人具有很强的可归责性时，可相应“免除第三人的核实义务”。[2]

第三种情况，若孙某是事后（合同订立之后）得知赵某单方处分房屋的事实，而未明确表态同意或者不同意，不宜推定为同意。或许有人会有异议，若孙某事后知情，但长达三年之久仍不持异议，难道也不构成默示追认（同意）？显然与第二种情形相比，孙某也有容忍表象事实的不作为行为，但与第二种情形不同之处在于其仅为容忍之不作为而无制造表象事实的积极行为，没有一种将第三人置于可使人依据其所处地位而相信其有代理权的在先状态。笔者认为不宜将事后知情而未明确表态推定为同意的理由主要有：1.《民法通则》第六十六条仅仅要求“主观上本人明知”和“客观上不作否认表示”两个要件，相比表见代理适用条件还要求第三人善意无过失，显然要宽泛的多。其仅关注本人的可归责性，未能兼顾本人与相对人之间必要的利益平衡，有可能将有过失甚至故意的相对人也纳入到保护范围，难免有对本人保护不周之嫌，也与表见代理只保护善意第三人宗旨不符。将这种情况视为追认还存在一个解释性难题：本人知道无权代理之事实后多久不作否认表示才视为同意？换言之，该同意的意思表示的生效时点定在何时？合同效力是否单纯因时间的经过就能得到补正？2.假设丈夫赵某将共有房屋以自己的名义私自卖给钱某，妻子孙某当时不知情，钱某在签合同时也不知该房为共有房屋（买受人为初始善意）。合同签订半年之后，钱某得知系共有房屋，孙某此时亦因钱某催告或从丈夫赵某处得知丈夫单方处分事实后未置可否，之后过了三五年，能否就视为孙某已同意卖房？笔者认为此种情形下，对第三人钱某善意的要求应是“持续善意”，而非“初始善意”，即善意应从订立合同时就应具备，且善意应当持续到双方办理过户手续时为止。理由在于，在办理过户手续之前一旦钱某知道了无权处分的事实，钱某即不应再被视为善意。而沉默之本人对于无权代理行为的成立并无可归责之处，其仅是在行为完成之后保持沉默就对其施予不利法律后果，在利益权衡上有失公允且与《合同法》第四十八条相冲突。《合同法》第四十八条已赋予相对人催告权和撤销权。如果相对人希望合同对本人生效，其完全可以向本人行使催告的权利。既不催告，在本人保持沉默的情形下也不及时行使撤销权，而是消极等待，最终却将不利后果让单纯沉默的本人承担，将可能保护恶意相对人。不仅如此，笔者亦认为，钱某在追究赵某违约责任时，只能追究从合同签订之日起至其知道房屋系共有时止期间的违约责任。因为此种情况下，赵某固然属于违约，钱某亦负有《合同法》第一百一十九条规定的减轻损失义务。此时的减损就是在孙某拒不追认的情况下，钱某应当及时行使撤销权，以防止损失的扩大。否则，钱某不得就扩大的损失主张赔偿。3.与交易安全相比，意思自治（所有权人对财产的处分自由）在法价值体系中处于更加核心的地位，因为无自由，法律所保护的安全也将毫无意义。然而，司法实践中却有扩大适用表见代理，对意思自治的干预泛化和过度的倾向[3]。如将本人事后得知而未作否认表示推定为本人同意；将行为人以自己名义实施的行为解释成表见代理。笔者以为，夫妻一方以自己名义擅自出售共有房屋为无权处分，不适用代理规则。[4]首先，如学者王泽鉴所言，“须以本人名义”为代理的构成要件之一[5]。我国法律无论是《民法通则》还是《合同法》均是对显名代理的规定，采显名主义，[6]《合同法》第四十八条、第四十九条分别规定了狭义无权代理和表见代理，均要求“以被代理人名义订立合同”。本案中赵某自始至终是以自己名义而非以孙某名义出售房屋且本案亦不符合合同法关于间接代理的规定。其次，表见代理的构成要件之一应是存在一个与真实情况不符的表见状况，本案欠缺这一点。因为房屋属于夫妻财产中的重大财产，夫或妻一方对夫妻共有房屋的处分并不适用家事代理的规定。在对共有房屋等重大财产做处分决定时，不能认为是夫妻关系，相互之间就当然存在代理权，相对人就当然能产生合理信赖。否则，夫或妻一方恶意转让财产、离婚前外借债务，婚姻的另一方将无以防范法律风险。第三人在应当知道房屋是夫妻共同财产时，仍只与其中一方签订房屋买卖合同而未取得另一方同意的，不是善意第三人。再次，“从婚姻法司法解释第17条的文义来看，显然是借鉴了合同法第49条的规范意旨”[7]，因此，当夫妻一方只以自己名义处分共有房屋的，不符合《合同法》第四十九条“以被代理人名义订立合同”之规定，亦无适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的前提。4.从比较法角度来看，单纯沉默不构成承诺是一项通用的国际准则。《联合国国际货物买卖公约》第十八条规定“缄默和不行为本身不等于接受”。或许有人会拿德国的例子来说明此种情形仍有可能构成同意。德国商法确有将沉默视为同意的判例[8]，但是首先，德国仅在商人确认书中有应用。商事交易对交易的快捷性要求更高，较一般民事案件更注重交易效率和交易安全的考量。商人确认书的主体原则上必须是商人。其次，德国法律赋予沉默者撤销权，准予沉默者基于错误而撤销该意思。这表明，在将沉默推定为追认的情况下，“虽然基于本人的行为的推定具有背离意思自治的可能性，但配合错误撤销制度就仍然复归于意思自治的一般原则”。[9]但是我国法律并未赋予本人撤销权，而是赋予相对人撤销权，若仍采用相同的拟制技术，意思自治原则将遭到完全的背离。5.退一步讲，在无权代理行为已经实施完毕之后，即使因本人行为引发相对人错误信赖（此处指单纯容忍的不作为行为），也只产生信赖赔偿的问题，对无权代理行为本身不发生任何影响。而信赖利益的赔偿在法律尚不完善的情况下，可通过对合同法第四十二条缔约过失责任作扩充解释来解决，与违约责任的赔偿并不相同。

由上述分析可知，沉默的涵义必须结合行为时的具体情况加以判定。不论具体情形一概视为同意或者一概视为拒绝追认都会带来实质不公正的结果。首先，《民法通则》第六十六条有隐性的法律漏洞，其仅仅要求“本人知道而不否认”的适用条件，而不关注相对人的主观状态是恶意还是善意，也未考虑到相对人的催告权，有对本人保护不周之嫌。换言之，《民法通则》第六十六条应作限缩解释“本人明知他人正在实施无权代理行为而不作否认表示的，视为同意”。其次，不宜将本人事后知情而未明确表态推定为同意。司法实践中，一些法院经常将本人当时并不知情，事后保持沉默的情形推定为同意，这将与《合同法》第四十八条“被代理人未作表示的，视为拒绝追认”形成抵牾，应引起注意。同时，法官在适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条处理单方处分夫妻共有房屋案件时也应当注意到，该条源于表见代理。我国法律并未承认隐名代理，代理制度的前提是代理人须“以被代理人名义”订立合同。将未以被代理人名义从事的行为认定为表见代理值得商榷。再次，较之合同法，《民法通则》第六十六条在本人在场却未作否认表示的情形中，具有更强的解释力。基于本人在此种情形下极强的可归责性，将此种沉默仍按《合同法》第四十八条视为拒绝追认将违背实质正义，将来在制定民法典时应予以考虑。

（二）无权处分所签订房屋买卖合同的效力

前已述及，不宜将本人事后知情而未明确表态的沉默推定为同意，夫妻一方以自己名义擅自出卖共有房屋为无权处分。那么，在构成无权处分的情况下所签订的买卖合同效力如何，司法实践中存在三种不同的见解。第一种观点为无效说。最高人民法院在1998年给河南省高级人民法院《关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》（[1988]民他字第56号）中明确共有人擅自处分房屋的，合同无效。即使在物权法生效之后，实务中依据《城市房地产管理法》第三十八条共有房地产，未经其他共有人同意的，不得转让之规定或《民通意见》第八十九条，认定合同无效的判决书也较为多见。[10]第二种观点为有效说。区分负担行为和处分行为。负担行为是指使一方相对于他方承担一定行为义务的法律行为，而处分行为是直接使标的物权利发生得丧变更的法律行为。处分行为之处分标的若为物权，称物权行为。负担行为不会直接引起当事人积极财产的减少，只是增加其消极财产即义务，所以又称债权行为；处分行为则导致处分人积极财产的直接减少。由于负担行为只是对义务人利益的观念上的处分，权利人只生对义务人行为的支配，产生债的请求权，而不直接发生权利变动的法律后果，故负担行为不以处分权为生效要件。负担行为中的给付义务是否能履行并不影响负担行为的成立和效力，“出卖人对标的物，纵无处分权，其买卖合同仍属有效，无须标的物权利人的承认。当出卖人不能履行此项义务时，应负债务不履行责任，买受人得请求损害赔偿或解除合同”[11]。合同有效说的法律依据是《物权法》第十五条及《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条。第三种观点为效力待定说。主张该说的如著名学者梁慧星。该说一方面明确区分处分行为和负担行为，同时又认为，“不动产的买卖虽属于债权，但债权的行使或债务的履行结果将导致物权的移转变更，因此既包含负担行为也包含处分行为”。[12]梁慧星教授指出：“民法通则第72条已将所有权变动作为合同的直接效力，因此合同法第130条关于买卖合同的定义，对负担行为与处分行为一体把握，将处分行为纳入债权行为之中，将标的物所有权变动为买卖合同直接发生的效果”。[13]这种观点在司法实践中相当有影响力。很多从事多年民商事审判的法官都认为，一旦合同被认定为有效，物权变动就被视为是当然的结果。笔者赞成第二种观点，理由如下：负担行为不应以处分权为生效要件，将无权处分认定为合同无效，对合同相对人保护不够，有欠妥当性，明显不可取；第三种观点将合同有效视为物权转移的充分条件值得商榷，在物债二分的立法例下，“一体把握”之主张，实际上是否认负担行为与处分行为之区分[14]，如果负担行为可导致物权变动，意味着无需公示即可依法律行为取得并享有物权，此与物权公示的规范意旨不符[15]；物权法已确立物债二分的格局，为了维护财产的静态安全，并非必须否定买卖合同的效力，真正的所有权人通常可通过物权请求权保障自己财产的静的安全，根本无须过问买卖合同有效无效。

（三）合同有效是否是物权转移的充分条件

长期以来，在所有权归属问题上，司法实践多依据民通意见第八十九条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，采取绝对的交易安全至上主义，保护相对人[16]。然而，《物权法》确立了物权区分原则，合同只是债权变动的根据，合同有效并不是物权变动的充分条件。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。显然，物权法更注重保护原权利人的意思自治，更加注重所有权安全。所有权人有权追回也意味着所有权人的物权请求权在效力上优先于普通债权。按照物权法关于善意取得的构成要件，在交易未做产权登记的情况下，将不能适用善意取得，其他共有权人可追回该房屋。那么，在买卖合同有效的情况下，合同标的物房屋应归属于第三人，还是原权利人？前已述及，相当多的法官都认为，一旦合同被认定为有效，物权变动就被视为是当然的结果。买受人在房屋买卖合同中的合同目的就是取得房屋所有权，在合同有效的情况下，办证是法定的附随义务，买受人有权要求违约方继续履行。但笔者认为，该附随义务属于合同债权。对未同意处分的其他共有权人，因可依据《物权法》第一百零六条之规定，行使追回权。因此，在其他共有权人不追认的情况下，该办证义务将陷入履行不能，属于《合同法》第一百一十条规定的法律上不能履行的情形。处分行为须以处分权为生效要件，因此买受人将只能基于买卖合同受到债权保护，而非物权保护。换言之，合同有效并不是物权变动的充分条件。在单方处分夫妻共有房屋的场合，虽然合同有效，但房屋的物权移转则会因让与人欠缺处分权而无法实现。同时，因我国合同法中违约责任的损害赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，合同债权保护事实上非常周延，本案中钱某因房屋物权不能转移而造成的损失可通过追究赵某的违约责任得到救济。现实生活中之所以此类案件多发，主要是因为房屋价格在不断增值。只要法院判决违约人赔偿相对人的房屋增值损失，相对人的利益就并不会受到损害。这样可以较好的平衡所有权人的意思自治与善意第三人的交易安全之间的张力，以免过度戕害意思自治。

值得注意的是，司法实践中一些法官有“家长主义”的司法倾向[17]，他们把自己当作青天大老爷，热衷于“替民作主”。尽管这些法官在动机上完全是出于善意，目的也纯粹是为了维护当事人的利益。他们往往认为如果判决合同有效却物权不转移，当事人还得就合同违约的赔偿问题另行起诉，不利于纠纷的一次性解决，会导致司法资源的浪费并造成当事人的诉累，最终的结果违约人还是得赔偿相对人的房屋增值损失，实际效果与法院判决合同有效且物权转移其实差不多。不能不说，在我们这样一个“家长主义”和实质性思维传统深厚的国家里，持这种思维方式的法官比较多见。也正因为如此，在类似案件的处理中，目前比较普遍的做法仍然是将负担行为与处分行为一体把握，将房屋所有权的变动作为房屋买卖合同直接发生的效果，最终得出买卖合同直接导致物权变动的判决结论。他们遵循的是一种实质性思维方式，而非法官应有的法律人思维；他们注重的是司法判决的实际效果，而轻视法律的内在逻辑。在法律目的和法律文本之间，他们倾向于法律目的，习惯于依靠直觉的模糊性思维，而不是靠逻辑推理来探求法律的目的性。在进行法律解释时，往往超出法律文本的拘囿，根据目的需要进行“超级自由裁量”[18]，最终达致一种自己所认为的“实质合理性”。然而当事人却对这种“家长主义”的司法并不领情，当事人会质问，为什么《物权法》明文规定了共同共有的处分要全体共有人同意，法官判案却可以不遵循？为什么婚姻法明文规定了房屋买卖不属于家事代理权的范围，法官判案时却可以不遵守？为什么《合同法》第四十八条明文规定了未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，被代理人未作表示的，视为拒绝追认，法官在判案时却能将沉默解释为同意？根据《合同法》第四十九条，表见代理须“以被代理人名义订立合同”，为什么丈夫以自己名义而非以妻子名义出售房屋却可以被法官解释为构成代理？出现法官给当事人拼命讲情理（我是为你们好），当事人给法官拼命讲法律的局面。这种“家长主义司法”将法官个体的价值观和判断强加给当事人，当事人的合同自由被剥夺，而法官个体的价值观与法律并不吻合，“舍法取义”，最终导致的结果是当事人无穷无尽的上访，司法权威的沦丧。在善意第三人的权利通过合同法违约责任的追究已经能得到充分救济的情况下，法官在进行实质权衡时应遵循“最小损害原则”[19]，保护交易安全亦不能完全无视意思自治，而应尽可能达致不同价值取向的平衡。作为法官群体，我们也应当认识到，对社会效果的追求不能突破法律的规定。即使按照法律规定作出判决，看上去可能有“不太好”的具体效果，但我们会发现，它会有另外一个很好的效果，那就是让所有人都知道法官只能严格依法办事，法律是被严格遵守的。突破法律规定追求办案效果是涉诉信访呈高位态势的重要根源，有可能播下的是龙种，收获的是跳蚤——“法治异化为法官之治”。突破法律规定的行为应当休矣！

三、结语

财产安全包括静的安全与动的安全两个方面。在静的安全与动的安全的平衡过程中，不能执于一端，采取绝对的交易安全至上主义或绝对的意思自治都可能带来实质的非正义。应当认识到，一方面，在法的价值序列中，自由更具根本性。强调私人之间的法律关系应取决于个人的自由意思，是民法的价值基石[20]。没有所有权人对财产的处分自由，法律所保护的安全将没有意义。另一方面，自由不是无限制的。不能以保护自由的名义让诚实守信的人吃亏。就前述案情而言，合同有效不是物权变动的充分条件，单方处分夫妻共有房屋，未签字的共有人当时不在场、事后才知情而未追认的，未同意卖房的共有权人有权按《物权法》第一百零六条对房屋行使追回权，以尊重其意思自治，物权应较债权得到优先保护；另一方面，因无权处分的合同为有效合同，合同履行不能给买受人造成的利益损失包括房屋增值损失应由无权处分人（即出卖人）承担，只有坚持合同有效而物权不转移的立场、区分负担行为与处分行为，才能使交易安全（动的安全）与物权归属安全（静的安全）都得到妥当的保护，达致不同价值取向的平衡，才能在法律教义学体系内部保持最大程度的融贯性。在物债两分已成为我国立法格局的情况下，这种区分主义的解释方法在法理上更科学，有利于最大限度地平衡意思自治与交易安全之间的冲突，有利于减少此类案件涉诉上访的发生。

（陈波　湖北省宜昌市中级人民法院）

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[1]杨代雄：“表见代理的特别构成要件”，载《法学》2013年第2期。

[2]罗瑶：“法国表见代理构成要件研究—兼评我国《合同法》第49条”，载《比较法研究》2011年第4期。

[3]相关判决书参见蔡志坚等与李军民等房屋买卖合同纠纷上诉案湖南省永州市中级人民法院（2012）永中法民二终字第174号判决书；秦新年等与姚四喜房屋买卖合同纠纷上诉案新疆乌鲁木齐市中级人民法院（2012）乌中民四终字第394号民事判决书；刘晓丹等与农有军房屋买卖合同纠纷上诉案来宾市中级人民法院（2012）来民一终字第15号民事判决书；郑建忠与黄琼荣房屋买卖合同纠纷上诉案海口市中级人民法院（2011）海中法民一终字第811号民事判决书；李雄胜与安树青等房屋买卖合同纠纷上诉案榆林市中级人民法院（2011）榆中法民一终字第22号民事判决书；何宝君与马佩芬等房屋买卖合同纠纷上诉案甘肃省天水市中级人民法院（2010）天民三终字第36号民事判决书；靖宏与鲁明顺等房屋买卖合同纠纷上诉案河南郑州市中级人民法院（2011）郑民四终字第1315号民事判决书。

[4]关于无权代理与无权处分的区分，参见王泽鉴：《债法原理》（第一册），中国政法大学出版社2001年版，第299～301页。

[5]关于代理的要件，参见王泽鉴：《债法原理》（第一册），中国政法大学出版社2001年版，第272页。

[6]尹飞：“论隐名代理的构成与效力”，载《法律科学》2011年第3期。

[7]辛正郁：“夫妻共有房屋单方处分中的法律适用问题”，载《人民司法》2011年第19期。

[8]梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2001年版，第336页；邵建东、唐莹编译：《沉默是否意味着同意？——德国联邦最高法院‘对商人确认书保持沉默’案评析》，载《清华法学》2005年第1期。

[9]张家勇：“两种类型，一种构造？《民法通则》第66条第1款第3句的解释”，载《中外法学》2012年第2期。

[10]相关判决书参见湖南省长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第1573号民事判决书；南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第1233号民事判决书；徐绍敏与罗永平等确认合同无效纠纷上诉案甘肃省天水市中级人民法院（2012）天民二终字第00047号民事判决书；李明等与李月明房屋买卖合同纠纷上诉案新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2011）乌中民四终字第963号民事判决书。

[11]韩世远：《合同法总论》（第3版），法律出版社2011年版，第221页。

[12]梁慧星：《民法总论》（第3版），法律出版社2007年版，第202页。

[13]梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年版，第250～251页。

[14]朱庆育：“物权行为的规范结构与我国之所有权变动”，载《法学家》2013年第6期。

[15]朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2013年第1版，第163页。

[16]相关判决书参见广东省汕头市中级人民法院方俊潘等与陈静贤房屋买卖合同纠纷上诉案（2012）汕中法民四终字第43号民事判决书；河南省郑州市中级人民法院孙惠敏与陈建民房屋买卖合同纠纷再审案（2012）郑民再终字第79号民事判决书；重庆市第三中级人民法院常某某与陶某某等确认合同效力纠纷上诉案（2011）渝三中法民终字第01392号民事判决书；南宁市中级人民法院孙耀东等与周玲房屋买卖合同纠纷上诉案（2011）南市民一终字第2006号民事判决书。

[17]黄文艺：“作为一种法律干预模式的家长主义”，载《法学研究》2010年第5期。

[18]孙笑侠：“中国传统法官的实质性思维”，载《浙江大学学报》2005年第7期

[19]陈坤：“疑案审理中的实质权衡与最小损害原则”，载《交大法学》2012年第2期。

[20]王轶：“民法价值判决问题的实体性论证规则”，载《中国社会科学》2004年第6期。