报告点评

1．项目概括描述

估价报告的项目名称为：××国际中心项目销售参考价格咨询。估价范围为××国际中心C座、D座1—23层和裙房4、5、6、8层，总建筑面积54231.96m2。价值时点为2017年上半年。估价目的为在委托方（卖方）分割转让房地产时提供销售价格参考。采用的估价方法为综合评价法、标准价调整法、比较法，评估总价为244735万元，人民币大写贰拾肆亿肆仟柒佰叁拾伍万元整，折合单价45127元/m2。

2．报告质量评析

本项目为较典型的提供房地产咨询顾问服务的报告，其报告格式没有严格的规范要求，主要以满足委托方要求为准。该报告结构完整，逻辑比较严密，项目描述和分析比较细致，测算方法选择基本正确，思路较清晰。在传统评估业务中写字楼价值的评估一般采用比较法和收益法，这也是绝大多数估价师熟知的常用估价方法。影响写字楼价格的因素非常复杂，除了区位因素，其档次、外观形象、设施设备、智能化程度、供需状况，甚至租户类型及是否有影响力租户入驻等都会对价格产生重大影响。本报告的综合评价法，对不同商圈的写字楼，参考《商务写字楼等级评价标准》相关指标与评价体系，选择实际操作中可以采集的指标因素，进行量化评价，一方面可以在同一区域或同一供需圈可比案例（整幢写字楼均价为一个案例）不足的情况下进行评估，另一方面可以从城市的整体层面体现不同商圈写字楼之间的竞争和替代性。因此，该方法值得进一步学习和完善。

但是从技术层面，可以从以下方面进一步完善。

1．本报告估价报告估价范围为C座、D座及裙房局部，但是评估部分仅仅是整个综合体的一部分，而事实上A座、B座的规划建设用途，是否销售，销售价格及进度都对估价对象有重要影响，本报告中根本没有描述和体现。

2．作为委托方销售定价依据的参考，最主要的是对未来销售期的市场前景的分析和预测，在此基础上结合委托方销售进度或回款要求，确定一个在市场乐观、一般、悲观情形下的价格体系供委托方决策或许可使报告更完美。

3．综合评价法中的权重、区域繁华度修正系数对估价结果有重大影响，报告中缺少确定的过程或取值依据，商业部分缺少测算过程，也缺少商业房地产的市场供需分析。

4．写字楼和商业用房出租普遍，应该有收益法的测算过程。

5．表1-11工作场所质量评价分值计算有误。