1.27 一般纳税人转让“营改增”前自建不动产一般计税的财税处理

问 我公司是“营改增”前的原增值税一般纳税人，转让公司在异地的一项“营改增”前自建的不动产，我公司选择一般计税方法计税，如何缴纳增值税？在房产所在地如何预缴增值税？

答 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

预缴增值税额=全部价款和价外费用÷（1+适用税率）×5%

例1-23 2010年7月，乙公司（原一般纳税人）在异地为分公司自建一栋厂房，建造成本（含土地价款）5800万元。2018年7月，乙公司将厂房出售，售价8800万元，购买方以银行存款支付。选择一般计税方法计税，请计算应纳增值税额，在不动产所在地如何预缴增值税？假设固定资产折旧年限为20年，不留净残值。

[案例分析]

原增值税一般纳税人，转让2016年5月1日之前自建的不动产，当公司留抵的进项税额较大时，可以选择适用一般计税方法计税，以销项税额抵减进项税额之差额纳税，达到合理降低税负的效果。如果不动产与机构所在地不在同一市县，可以按全额依照5%的预征率预缴增值税，在机构所在地申报纳税。

[会计处理]

（1）2018年7月，在异地按照5%的预征率预缴增值税：

预缴增值税额=88000000÷（1+10%）×5%=4000000（元）

（2）将厂房进行固定资产清理：

已提折旧=5800÷20×8=2320（万元）

（3）计算销项税额，在机构所在地申报缴纳增值税：

销项税额=88000000÷（1+10%）×10%=8000000（元）

（4）结转预缴增值税：

应纳增值税额=8000000-4000000-进项税额

（5）结转资产处置收益：

资产处置收益=80000000-34800000=45200000（元）