第二节 城市商业土地需求

城市商业土地是指用于商业目的的非住宅房地产用地，是商店、写字楼、旅馆酒店等房地产用地的统称。农业土地需求理论同样适合于城市商业土地需求的分析，下面将在该框架下分析城市商业土地需求规律。

一、城市商业土地特点及分类

城市商业房地产作为房地产的重要组成部分，是从事商业经营活动的场所，它可以为所有者带来经营收益。这显然与其他类型的房地产有显著差别，使得作为承载商业房地产的土地具有下面若干显著的特点。

1．土地区位决定商业房地产的经营绩效

对商业房地产而言，土地位置非常重要，土地区位条件优越与否，直接关系到商业房地产的经营绩效。一般来讲，土地所在的区位越繁华，说明该地段上的土地区位条件越优越。商业繁华程度首先可用商业房地产地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力，这类市级商业中心区位于全市最繁华的地段。此外，还有若干个区级商业中心区和小区级商业中心区，其繁华程度依次降低，商业土地的价值也随之降低。

2．交通条件对城市土地需求有显著影响

交通条件应从两方面来考虑，一个是顾客方面，另一个是经营者方面。在顾客方面，主要是公共交通的通达性，而通达性可用附近若干米内公交线路的数量、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数来衡量，也要考虑自行车停车场和机动车停车场的设置情况。在经营者方面，交通的通达性则主要反映在进货交通和卸货的便利程度上。某一区位上交通通达性越高，其土地需求量就越大，土地价值也会随着需求的增加而提升。

3．城市商业土地日益稀缺

目前，我国城市化水平正以每年1%左右的速度递增，大量农业人口进入城市，再加上城市自身每年还新增大量人口，他们需要大量的住房和公共服务设施，这就使本已非常紧张的城市土地变得更加稀缺，最终使得城市商业土地扩张空间非常有限。然而，随着社会经济的发展和城市现代化水平的提高，城市居民对商业服务的需求也与日俱增。在强有力的需求拉动下，城市商业土地的稀缺性也会更加显著。

4．城市商业土地也用于多种经营项目

以商用土地为载体的商业房地产一般都用于经营以获取收益，收益获取的方式则多种多样。有的业主自己经营，有的出租给他人经营，有的以联营的形式经营。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如公共商业楼宇中，一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐项目等。不同的经营内容一般会有不同的收益率。商业房地产的转售、转租比较频繁，特别是小型商铺。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，这使得商用土地具有复杂的产权结构。

5．城市商业土地具有极高的投资价值

在房地产投资理论中，地段、时机与质量被视为投资成功的三个基本要素。在进行办公楼、商场等商业房地产的投资中，区位条件优越的地段，往往会给投资者带来很高的收益，在经济景气时期这种效果就更加明显。因此，地段的选择是投资成功与否的关键因素之一，说明城市商业土地具有很高的投资价值。在日本泡沫经济时期，商业土地价格远远高于其他用途土地的价格，就是其具有极高投资价值的历史证明。

商业房地产按用途可划分为市场类商业楼宇和服务类商业楼宇。市场类商业楼宇包括商场、购物中心、商铺及各类专业市场，服务类商业楼宇包括各类商务用房，以及宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等多种旅游性的商业房地产。因此，城市商业土地也可分为市场类商业房地产用地和服务类商业房地产用地两类。

二、城市商业土地需求分析

城市商业土地主要用于经营活动，位置条件决定着土地投资收益及土地需求规模。显然，竞价租金理论仍适合于解释城市商业土地需求规律问题。下面将通过竞价租金模型来分析城市商业土地需求变化的过程。

假设产品的数量和价格分别为Q、P；零售商在城市中心商务区销售产品，并承担产品运往市场的运输费用ctQ；零售商的固定资产使用折旧、利息及机会成本为C（t）。零售商在位置t的利润为：

其中，R（t）为地租，S（t）为承租土地面积，单位商品的运费为ct。显然零售商的利润取决于产品需求量、产品价格、距中心商务区的距离和产品价格。如果公式（2.3）中的利润水平为恒定，土地费用总支出为：

而单位土地的竞价租金函数为：

设PQ-C（t）=a, cQ=b，则上式可简化为：

当竞价租金为零时，意味着商业土地需求也为零，此时t值为：

上述公式表明，单位土地的竞价租金等于零售商总收益减去劳务费、资本费用和运费，再除以商业土地面积。如果令公式（2.4）中的C（t）=C，即不同位置上的劳务费和资本费相同；所有零售商用地规模相同，也就是可令S（t）=1。这时公式（2.4）才是冯·杜能在公式（2.1）中所指的招标租金。因此，可以认为公式（2.4）是公式（2.1）招标租金函数的一般形式。

下面将讨论商品需求和运输成本对商业土地需求的影响。从公式（2.4）可以看出，商品销售额增加或运输成本增减都会引起竞价租金曲线发生变动。如果商品市场需求很大或该产品创新性很强，其商品销售额持续增长，此时PQ将增至PQ′，零售商会因此获得更多的利润。其他零售商为分得这部分利润，一方面会强化城市中心商务区土地需求竞争，另一方面会使商务区的范围向周边更远处扩展。这相当于消费者需求理论中的收入增减效应，销售额的增加增加了零售商的收入，使得商业土地需求也随之大幅增加。该变化在图2-3中表现为竞价租金曲线从R1t1平移到R2t2。

从公式（2.6）可知，如果运输成本c增加，t值将下降。运输价格变化所带来的影响类似于消费者理论中的替代效应。当运输成本上升时，距离城市商业中心越近的区域，其销售产品的费用越低，商业土地需求主要集中在距离该中心较近的区域。该变化在图2-3上表现为竞价租金曲线从R2t2转向R2t3，土地需求位置从t2减少到t3。

从本节的分析可知，商品市场需求状况、运输成本等变动将引起竞价租金曲线移动，并由此决定商业土地需求规模。但在市场运行中，商业土地需求量还将受其他多种经济因素的影响，这些因素将在本章最后一节作进一步阐述。