第二章 基于冲击—传导的房地产周期理论模型

一 经济周期理论概述

房地产周期理论与经济周期理论有着紧密的联系，这表现在经济周期理论是房地产周期理论的重要理论基础，大量的经济周期理论模型可以直接借鉴和应用到房地产周期的分析之中。

（一）经济周期的类型划分

关于经济周期类型划分，被广泛接受的是熊彼特关于资本主义历史发展过程中主要同时存在着三种周期体系的归纳。

1．康德拉季耶夫周期

康德拉季耶夫周期是平均长度为54～60年的经济长周期。经济长周期形成的主要因素被认为有人口增长、战争、地理上的新发现、新资源的发现、资源的储备等，其中把技术进步和创新当作康德拉季耶夫周期产生的主要原因的解释被广泛接受。

2．朱格拉周期

朱格拉周期是平均长度为9～10年的经济中周期。一般认为朱格拉周期的产生是由于失业、物价随设备投资的波动而发生变化，所以，研究者也称朱格拉周期为设备投资循环。

3．基钦周期

基钦周期是平均长度为40个月的短周期或短波。一般认为基钦周期主要是由于企业库存投资的循环而产生的，因此基钦周期又可以称为库存循环。

根据促进经济长期增长的一般性技术，熊彼特还把资本主义经济发展分为3个长周期。

1783～1842年，是产业革命发展时期，纺织工业的“创新”在其中起了重要作用。

1842～1897年，是蒸汽和钢铁时代，可以解释为铁路时代。

1897年开始的第3个长波是电气、化学和汽车工业时代。

一个长周期中有6个中周期，一个中周期包含3个短周期。经济增长就是通过经济周期性波动的形式来实现的。

尽管熊彼特也承认“不仅非周期性变动，也产生波浪般的运动，而且在刚才提到的三个周期之外，也还有其他的周期性波浪”。但他认为，“‘三种周期’体系足以满足初步接近阶段的目的，现在我们正处于这一阶段，而且很有可能我们还要在此阶段停留一个相当长的时间”。

（二）经济周期的冲击—传导学说

经济周期的冲击—传导学说在经济周期理论中居重要地位。“如果对于参数值，周期的产生依赖于模型本身不能解释的刺激，这个经济周期就是依赖于冲击的。”在经济周期的冲击—传导学说中，“冲动对经济体系造成打击，引起经济周期性的反应（假如我们采纳传统的观点，认为商业周期围绕着一个固定趋势波动），任何一种周期性反应都将随着时间而消失。但是商业周期重复发生是因为新的冲动再次干扰经济均衡。因此，经济的周期性是一系列独立的冲动对经济产生冲击的结果，每一次冲动或冲击都以—种由经济基本结构决定的方式传导”。在绝大多数周期理论模型中，周期的产生都依赖于外部的冲击。

苏联经济学家斯勒茨基（Eugen Slutsky）在1927年《随机性因素是周期性过程的根源》一文中，首先将经济周期作为对随机冲击的反应来分析研究。此后，弗里奇（Frisch, 1933）及卡莱斯基（Kalecki, 1954）也使用了类似随机分析方法，通过对确定性体系增加一个外生随机变量的方法得到持续的周期波动。

在经济周期的冲击—传导理论中，引起经济波动的冲击因素主要有供给冲击、政策冲击和私人需求冲击三种类型，这些冲击因素可能产生于国内，也可以通过国际贸易和国际金融渠道从国外输入。

第一种类型的冲击是供给冲击，包括技术进步、气候变化、自然灾害、资源发现或投入生产要素的国际价格变化等，此外名义工资的变化在特定情况下也可以视为一种供给冲击。典型的如在实际商业周期理论（RBC）中，以技术冲击为代表的实际因素被视为经济波动的源泉。

第二种类型的冲击是政策冲击，包括政府宏观经济管理当局对货币供给、汇率和财政政策的变动等。典型的如在政治周期理论中，执政党和政府利用扩张性或紧缩性的政策为自己再次当选和当政服务；在货币主义经济周期理论中，强调货币供给数量变动对经济波动的影响。

第三种类型的冲击是私人需求冲击，包括私人部门投资或消费支出的变动等，这种冲击可能源自对未来经济状况预期的改变，典型的如在凯恩斯学派周期理论中，“动物精神”变化引起的投资波动。

在初次冲击发生后，对于周期性波动的传导机制也存在很多争议。各种争议中，最大的分歧在于周期的传导是否依赖于竞争性的市场及对市场价格的理性预期。凯恩斯学派认为，名义价格或工资的刚性是传导周期的重要条件；而新古典宏观经济学派包括实际商业周期理论认为，即使在竞争性的市场条件下，某些类型的随机冲击也可能会影响经济周期。除此之外，还有一些理论则从其他方面如金融市场的独立作用探索周期的传导途径（萨克斯、拉雷恩，2004）。

相比较而言，非理性预期周期模型一般对外部冲击的依赖性较低，在经受一次性的外部冲击后就可能产生持续的周期波动；而理性预期周期模型则对外部冲击的依赖性很高，在一些模型中要发生持续的周期波动，几乎每一个周期都需要引入冲击因素。

在以理性预期为基础的经济周期模型中，周期的传导机制还可以分为以下三类：第一类理性预期模型假设了经济结构中存在阻止个体获得整体经济中关于潜在的周期性力量信息的机制，大多数的理性预期模型包括卢卡斯的周期理论属于此类；第二类理性预期模型引入学习过程，即理性预期并不能够自动立即形成，而需要通过一个学习的过程才能达到，在这个学习过程中，预期模式接近于适应性预期；第三类理性预期模型中不仅信息是完全的，预期也是完全理性的，但经济结构本身仍然存在发生周期性波动的机制（加比希、洛伦兹，2003）。

经济周期的冲击—传导学说自提出以来，被广泛地应用于解释各种周期性的经济现象，但该学说也存在着局限性。

在大多数的基于冲击—传导的周期模型中，只能产生衰减型、等幅型或发散型三种类型的周期波动。发散型的周期波动既没有理论意义也无现实意义，从理论上看，爆炸性的增长将随着时间的推移很快消失；从现实看，所能观察的经济现象基本上将收敛于一定的波动范围。而等幅型的周期波动也仅仅能发生在一个精确的参数域，这决定了它只能作为一种教学模型而存在。这种周期也无法得到实证的支持，因为各周期性经济变量（如产出、通胀、就业等）的实际时间路径都不具有等幅波动的特征。排除了上述两种类型的波动，则在经济周期的冲击—传导模型中，只有衰减型的波动才具有理论与现实意义。但如果把周期处理为衰减的波动系列，则要获得持续的周期波动，必须给系统一系列的外部冲击。这除了在理论上由于外生冲击随意出现的安排将使周期理论丧失完备性与一致性外，不同冲击产生的振荡相互重叠还将使得跟踪某一个单独冲击振荡的时间轨道变得非常困难。

由于经济周期冲击—传导学说的以上缺陷，近几十年来学界还研究出一些不依赖于外部冲击的周期理论模型，如非均衡分析、增长波动理论、分岔理论、突变理论和混沌经济周期理论等。

（三）主要经济周期理论

1．凯恩斯学派周期理论

凯恩斯学派把投资支出的冲击视为经济波动的主要来源，把名义工资刚性假设作为理解周期传导机制的关键因素。凯恩斯认为，由“动物精神”变化引起的投资波动，将引起总需求变化，进而对总产出产生影响。

（1）存货周期

存货周期理论由Metzler（1941）提出。存货是企业维持正常生产经营的必要途径，当销售量出现预期之外的增加时，额外的增加额需要由生产的增加和存货的减少来满足。反之，预期外的销售量下降则造成生产下降和存货增加。企业为保持一定水平的存货产量比，当经受一次预期之外的需求冲击时，对于存货的非自愿性增强或减弱，将增加或削减其产量，从而存货投资的变化可以带来总产出的周期性波动。

在一个简单模型中，产出Y包括为向消费者销售而进行的生产Yc、存货Ys和非存货投资I0三部分：

其中Yc由企业根据对当期销售量的预期来确定。设Ct=cYt，且对销售量存在静态预期，则有：

由于企业要保持一定水平的存货，因而当期存货投资Ys等于未预期的上一期存货水平变动：

将式（2.2）和式（2.3）代入式（2.1），可得：

在式（2.4）中，当期产量是其自身的滞后项及自发性投资的函数。当模型中作为外生变量的自发性投资I0受到冲击时，模型可能会产生周期性的震荡。

（2）Samuelson乘数加速数模型

除了存货投资引发经济周期外，Samuelson（1939）提出乘数加速数模型，使用投资的乘数加速数来解释由投资引发的周期波动。

在—个简单宏观模型中，总产出Y表示为消费C与投资I两部分：

投资是前期产出变化和一个由“动物精神”决定的自发性投资I0的函数：

其中a为资本产出比或加速数。消费为上期收入的函数：

其中1/（1-c）为乘数。将式（2.6）和式（2.7）代入式（2.5），有：

与存货模型类似，当期产量也是其自身的滞后项及自发性投资的函数，所不同的是其滞后项的系数除包括乘数1/（1-c）外，还包括加速数a。当模型中作为外生变量的自发性投资I0受到冲击时，在乘数和加速数的共同作用下，模型也可能会产生周期性的震荡。

2．政治周期理论

在一般的理论模型中，都假定政府的目标与经济规律所表明的最优方案相一致，政府会通过执行反周期的政策来消除经济的波动性。但在现实中，如果政府存在多个关注目标，并且这些目标之间又存在相互矛盾时，政府目标便存在不可避免的权衡问题。在这种条件下，政府可能不仅不是最优经济方案的执行者，其行为反而是经济周期波动的根源之一。

（1）机会主义模型

机会主义政治周期模型由Nordhaus（1975）提出。Nordhaus模型包括执政党和投票人两个主体。执政党通过执政期间政策的权衡使自己再次当选的预期值最大化，菲利浦斯曲线关系是机会主义政治周期模型中政府进行政策权衡的基础。这里假定经济体中存在扩展的菲利浦斯曲线关系如πt= f（ut）+所示，其中π为通胀率，u为失业率，预期通胀率符合适应性预期的特征。投票人对失业率u和通货膨胀率π的降低都具有正的边际效用，即投票人效用函数U=U（-u, -π），且U（·）满足连续性和凸性条件。

假定政府了解并能够利用菲利浦斯曲线关系中的失业率与通胀率的权衡关系以使其再次当选的预期值最大化，而投票人不知道通货膨胀和失业之间的菲利浦斯权衡关系，并且对过去的经济状况的记忆具有衰减的特性，即投票人对当前失业率和通胀率的关注大于对执政党执政初期的经济状况的关注。

因而，在Nordhaus模型中，执政党的最优政策路径是在当选之后通过增加失业来降低通货膨胀，使在开始执政时失业率升高，预期通胀率降低。进而在执政期内逐步使失业率递减，并在选举期的终点失业率降至最小值，低失业率与低通胀率将使其获得更多的选票。低失业率、低通胀率的情况只是暂时的，随着最终通胀预期的升高，新的周期又将重新开始。

（2）党派周期模型

党派周期模型最早来自Alesina（1987, 1988）。在机会主义模型中假定所有投票人的偏好相同，然而在现实中，投票人的偏好并不相同，如有些人更关注产出的增长而不太关注通货膨胀，另一些人则反之。与此相对应的是，政党也有代表哪一类投票人偏好的意识形态问题。比如左翼政党对产出和就业水平的关注大于物价，右翼政党对物价的关注大于产出和就业水平。选举的结果事先具有不确定性，从而使预期通胀率低于或高于实际通胀率。当左翼政党当选时，会比右翼政党实行扩张性更强的政策，实际通胀率将高于预期通胀率，经济出现暂时繁荣。反之，右翼政党当选时，将使实际通胀率低于预期通胀率，经济出现暂时衰退。选举产生政策不确定性，形成了政策性经济周期。

3．货币主义学派周期理论

货币主义学派经济周期观点主要体现于弗里德曼和施瓦茨的论文、著作以及弗里德曼的演讲中。货币主义学派将宏观经济周期波动主要归结为货币数量的变动。弗里德曼和施瓦茨在《美国货币史：1867～1960》中，通过对美国历史数据的研究，发现产出的周期变化经常发生在货币存量的巨大变化之后，从而为货币存量变化是经济不稳定的重要原因的观点提供了有力支持。

1967年12月，弗里德曼在美国经济学会的主席演讲中，通过不完全信息解释了为什么通货膨胀率和失业率间存在短期的替代关系。当货币扩张使名义收入上升时，由于经济行为主体缺乏完全的信息，生产商认为价格上升只限于他们的产品，从而产出扩大，居民错误地将名义工资的上升当作实际工资的上升，从而劳动供给增加。但如果行为主体具有完全信息，居民将不会增加劳动供给，厂商也不会增加产出。

货币主义学派这些有价值的思想观点为新古典宏观经济学派所吸收和拓展，从而融入更新的分析框架之中。

4．新古典宏观经济学派周期理论

与凯恩斯主义学派把产出和失业波动归结为市场缺陷不同，新古典宏观经济学派认为即使在理性预期条件下，也会发生经济波动。

（1）Lucas和Barro价格信息不完全模型

Lucas（1973）在理性预期假设基础上，用分散市场中供给者的价格信息不完全来解释经济周期的产生。Barro等的实证研究则进一步为Lucas理论假说提供了经验证据。

在Lucas的模型中，假定供给者处于大量分散的竞争性市场中，在第z个分散市场中，供给者的供给可以分为两个部分：

其中Yn, t为各市场所共有的产出的长期趋势部分或产出的自然水平，它由劳动力的增长和资本的积累所决定，并且可以表示为一个确定性时间趋势：

Yc, t（z）为各分散市场互不相同的产出的周期性部分，它为z市场当期价格水平与预期价格水平之差及产出周期部分本身滞后项的函数：

其中It（z）为z市场中供给者在t期所能获得的全部信息，这些信息来源于对过去产出趋势部分和周期部分的知识，它决定了对所有市场具有共同意义的过去价格信息的分布。假定过去价格信息分布的均值为，方差为σ2，则有：

将式（2.10）～式（2.12）代入式（2.9）并加总，获得Lucas总供给函数：

式（2.13）中实际上为基于过去信息对t期价格的预期值。因而，式（2.13）中总产出取决于产出的自然（趋势）水平及于当期一般价格水平与预期价格水平之差。

Lucas模型中，当一次预期之外的总需求冲击发生使一般价格水平高于预期价格水平时，供给者认为自己产品的相对价格升高了从而增加供给量，但实际上这是—个错误的判断，因为相对价格并没有变化，只是一般价格水平发生了变动。从结果看，需求冲击还是使总供给增加了。当人们认识到这一错误之后，产出水平会重新下降，从而形成经济波动。因此，尽管供给者处于竞争性市场中并具有理性预期，价格信息不完全仍可能会导致宏观经济的周期波动。

Lucas模型表明，货币供给的预期变化，对总产出没有影响，只对一般价格水平有影响，因而失业率与预期的通胀率之间不存在宏观权衡关系。只有当没有预期到的货币政策变化出现时才会对产量有影响。

但用Lucas模型来解释现实经济波动仍存在一些困难。其中最主要的问题是，模型的不完全信息假设过于严格而脱离现实，在现实中厂商了解一般价格水平信息并不困难，CPI和PPI由政府定期公布，并且厂商在经常购买商品与劳务过程中也能预先感知到一般价格水平的变化，因而很难用一般价格水平信息问题来解释大的经济波动。除此之外，货币变动本身也有可能是实际因素变动的结果而非原因。

基于上述这些缺陷，自20世纪80年代以来，一些新古典宏观经济学者放弃了货币因素转向用实际因素来说明宏观经济的波动，从而形成了实际商业周期理论。

（2）实际商业周期理论（Real Business Cycle, RBC）

Kydland和Prescott（1982）与Long和Plosser（1983）是实际商业周期理论的开创者。与货币错觉模型不同，实际商业周期理论认为以技术冲击为代表的实际因素是导致经济波动最重要的扰动因素。实际商业周期理论思想来自熊彼特创新周期理论。根据熊彼特的观点，资本主义经济处于“创造性破坏”的浪潮中，新技术的出现使原资本过时和原有企业倒闭。

在实际商业周期理论中，理性的经济人根据持续的技术冲击所引起的相对价格变动调整其劳动供给和消费，产量和就业变动被看作是技术冲击条件下的帕累托最优调整过程。实际商业周期理论摒弃了短期周期与长期趋势的区分，产量的波动不再是对均衡（趋势）的偏离，而表现为趋势本身的变动。

劳动的跨期替代是理解实际商业周期理论的周期传导机制的关键。如果一个经济体遭受正向的技术冲击，工人的劳动生产率上升，从而企业将增加对劳动的需求。在这种情况下，工人必须愿意提供更多的劳动，即劳动供给曲线应向上倾斜。不仅如此，在商业周期中，实际工资的一个轻微变化往往和产量与就业的大幅波动同时发生，因而劳动供给曲线不但应向上倾斜，而且劳动供给对实际工资的增加应当非常敏感。而劳动对实际工资的轻微变化做出的巨大反应，正是劳动跨期替代的结果。家庭在特定的时期内，用一个期间的劳动替换另一个期间的劳动，当其认为实际工资暂时上升时他们会工作更多的时间，当其认为实际工资暂时下降时他们就会减少工作时间。此外由于正向的技术冲击将使资本的边际生产率提高，所以企业还会增加投资。更高的投资使资本存量增加，更高的资本存量通过对生产函数的影响，使产量增加持续地高于先前的趋势，从而对产量波动的持续性做出了解释。

尽管所有的实际商业周期模型把技术冲击视为经济波动的主要原因，但也有一些模型包含了某些其他冲击，如政府支出变化引起的经济波动。但这些冲击的传导机制取决于劳动供给的跨期替代而非凯恩斯模型中总需求的变化。比如，为应对暂时的财政扩张而提高利率，家庭选择现在提供更多的劳动而消费较少的闲暇，从而在将来提供更少的劳动而消费更多的闲暇。这样，即使财政支出增加是暂时的，当期产量也会增加，形成经济波动。

实际商业周期理论认为技术冲击可以是双向的。正向技术冲击会引起经济扩张，反之负向技术冲击则会导致经济衰退。如果离开了负向技术冲击则实际商业周期理论将只能解释经济的扩张，而无法说明经济衰退的成因。但在现实中，先进技术一般会被一直使用下去直到被更先进的技术所替代，而很少能观察到技术退步现象，因而以技术退步来说明经济衰退非常勉强。此外，作为理解实际商业周期理论的关键——劳动的跨期替代效应也没有得到经验研究的支持，众多实证表明跨期替代效应是非常弱的，难以用其来解释大的经济波动。