第二节　验收接管期工程管理

接管验收指物业公司接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

一、物业接管验收的作用

《物业管理条例》第二十八条规定，物业公司承接物业时，应当对物业共享部位、共享设施设备进行查验。

① 明确交接双方的责、权、利关系。

② 确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。

③ 为后期管理创造条件。

二、物业接管验收的对象

验收的对象是物业主体结构及附属的设施设备，目的是满足日后管理时的使用功能的再验收。

三、物业接管验收的条件

（一）物业验收条件

物业要验收移交，必须满足以下首要条件。

① 提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）。

② 提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料。

③ 提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款。

④ 出示政府有关职能部门验收证明。

⑤ 提供承包商、厂商和供应商的地址、联系电话及联系人资料。

⑥ 提供必要的专业技术介绍和培训。

⑦ 提供所有测试、检验和分析报告。

⑧ 清洁被验收的场地、设备和机房。

（二）拒绝验收的情形

对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业。

① 严重违反国家有关法规。

② 未能通过有关政府职能部门的验收。

③ 工地与交付物业不能有效隔离。

④ 机房不能完全独立封闭。

⑤ 其他可能危及设备正常运行和入住者人身安全的物业。

四、接管验收的资料要求

（一）技术数据

在物业验收接管前，开发商/业主须提供有关物业的各种技术资料和竣工图，分类立卷，在验收时交物业公司归档保存，若验收时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的6周内呈交。

物业公司将参考这些技术数据对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养，一般需要递交的技术数据，见表2-4。

（二）验收应提供的操作和维修保养手册

承包单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下要求。

① 承包单位须在设备/系统验收前1个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。

② 手册内所有内容都应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰显示。

③ 每一系统都应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。

④ 为使手册便于使用，应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其他耐磨损的材料作保护。

⑤ 手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列于有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的6周内呈交。

⑥ 要提供系统操作、设备操作、维修保养及安全方面的技术数据，见表2-5。

五、房屋接管验收的标准

（一）原有房屋接管验收标准

原有房屋接管验收标准见表2-6。

（二）新建房屋接管验收标准

新建房屋接管验收标准见表2-7。

六、接管验收的操作步骤

（一）验收前的准备工作

1. 人员准备

① 组建接管验收小组。由物业公司管理部牵头，组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加，各部门应选派既精通业务又有责任心的技术人员参加，并且一般要有不同专业特长的工程技术人员参加，其规模一般为5～8人。

② 指定负责人，最好是由本项目的负责人担任。项目验收小组分工表，见表2-8。

2. 接管验收资料准备

① 验收接管的国家有关技术标准及规范，见表2-9。

② 图纸：该物业的设计图和施工图纸，特别是隐蔽工程的图纸及施工现场记录。

③ 针对该物业验收的内容，事先设计一些验收记录的表格，诸如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统计表、接管验收问题整改表等。

3. 进行现场初步勘察

根据设计图和施工图纸，派接管验收小组的工程技术人员进入现场，为接管验收工作的开展打下基础。

（二）验收的实施

① 验收小组在预验收过程中，按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收；主要负责验收设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。

② 在预验收过程中，检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面《整改报告》并返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

（三）验收后的处理工作

① 验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收报告的评定及意见书，呈交公司项目工程负责人。对不合格的设施和设备，写出书面报告，上呈开发商及监理公司。

② 物业公司与物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。验收小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记录。

③ 管理处办理正式物业验收移交手续，会同开发商、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业管理处存档。

（四）验收后不合格的处理工作

对在预验收中未达到要求的设备，整改落实实施后，验收小组进行检查验证，并在《整改报告》中记录结果，整改合格后进行正式的验收。对监理公司移交的竣工图，在“交接记录”中记录。

七、验收后入伙前的设施成品保护

在物业接管验收后、业主入伙前，要对设施和设备进行有针对性的保护。

（一）总的要求

① 建立巡查制度，对已经验收的区域、机房和单元要做好巡查记录。

② 建立应急预案（包括火警、停电、管道爆裂等），及时处理突发事故。

③ 对已经接收的区域机房和单元要尽可能封闭，钥匙由专人保管。

④ 建立专门的清洁制度，专人负责已接收区域的清洁工作，发现问题及时报告。

⑤ 严禁在已经验收区域和机房内吸烟。

⑥ 严禁擅自动用已经验收的卫生洁具（特许使用的除外）。

⑦ 不得在验收后的区域内用餐。

⑧ 准备必要的运输工具（四边有橡胶保护的塑胶轮小车、塑料搬运箱等）及保护用品（阻水沙袋、旧地毯、塑料保护膜、垃圾袋、鞋套等）。

⑨ 建立消防安全制度，遇有动火整改维修，必须办理相关手续，按要求规范配置灭火器具。

（二）具体项目的保护要点

不同项目的保护重点和要点也不一样，见表2-10。